בעלי דירות בבנין ישן ברחוב סולומון בנתניה פנו אלי עם רצון עז לשפץ
את הדירות בנות ה-50 בבנין שגרים בו, אך שאלו מה אילו אופציות עומדות בפניהם
אם אין להם כמעט תקציב לשיפוץ.
מדובר בבנין הקיים על מגרש בגודל של כדונם.
מצאנו שלדיירי הבנין ישנן מס' חלופות לשיפוץ הבנין בלי שיוציאו כספים מהכיס:
א. תמ"א 38 – הדיירים יכולים לבצע עיסקת קומביניציה עם יזם. בעיסקה זו ניתן
לחזק את הבנין ולהוסיף שתיים וחצי קומות מעל הבנין הקיים ללא תשלום
היטלים גבוהים לעירייה ואף להוסיף לכל דירה קיימת ממ"ד ומרפסת.
היזם והאדריכל והשמאי בודקים אם עיסקה זו כדאית ואם כן הדיירים זוכים
לשדרג את דירתם ללא עלות !
שימו לב שאופציה זו עומדת להתבטל ובכמה אזורים בארץ כבר הוקפאה
ויש להזדרז לממש אותה לפני שתתבטל.
ב. תב"ע – הדיירים יכולים לבצע עיסקת קומבינציה עם יזם שבה יהרסו את
הבנין הקיים ובמקומו יבנה בניין גבוה המכיל פי 3 יחידות דיור ממה שהיה קיים פלוס
חניון תת קרקעי.
אופציה זו משתלמת ליזם ולדיירים כיוון שהם זוכים לדירה חדשה
במקום הישנה, אך בד"כ רלוונטית במגרשים עם חצר גדולה של כ 800 מ"א ומעלה.
ג. אם אופציה ב' לא מתאימה כיוון שהמגרש קטן ולא ניתן להוסיף לו הרבה קומות או אין מקום לביצוע חניון תת קרקעי גדול מספיק. נוכל לעניין את הבניינים הסמוכים בשיתוף פעולה. כאן יהיה צורך להתאחד עם בנין או בניינים סמוכים ולבנות במקומם אחד גבוה עם חניון תת קרקעי.
ההבדל בין הקמת בנין אחד במקום 2 בניינים מאוד משמעותי מבחינת העירייה, כיוון שהשטח מאפשר הקמת חניון עם רמפה היקפית שיורדת עוד קומה, מה שלא ניתן במגרש קטן יותר וגם מאפשרת לשמור מרחק רב יותר מהשכנים בבניינים סמוכים ומהכביש ובכך ניתן להגביה את הבנין יותר ולאפשר שיהיו בו יותר יחידות דיור.
ד. תוספת דירת נכה – אופציה זו קיימת רק בנתניה (שאר האופציות קיימות בכל הארץ), ניתן להוסיף דירה בנוסף לכל זכויות הבניה, בקומת קרקע שיכולה להמכר רק לאדם נכה גפיים.
מטרת האופציה הזו היא לעזור לבעלי מוגבלות בהליכה לרכוש דירה במחיר נמוך ממחיר השוק.
במחיר נמוך יותר ממחיר השוק. האופציה הזו מאפשרת לדיירים למכור זכויות בניה
לדירה נוספת בבנין ובתמורה לרווח ממכירת ההדירה, יזכו הדיירים שיפוץ הבנין
ותוספת ממ"דים לכל הדירות. שאר האופציות אפשריות למי שגר בכל מקום בארץ וכדאי ומומלץ שתנצלו אותן כי הן ישנו לכם את איכות החיים ויעלו את ערך הדירה בצורה מטורפת.
עבור אופציות אלו יש צורך בהסכמת בעלי הדירות בבנין או בהסכמת מרביתם.
כמו כן, ככל שהחצר סביב לבנין גדולה יותר וככל שיש פחות דירות בבנין הקיים כך תשלם יותר עיסקת הקומבינציה.
- זו הזדמנות שלכם להגשים חלום וקבל דירה משודרגת בבנין מחודש ומשופץ.
- זה כמעט כמו לעבור דירה בלי למכור אותה או לשנות את הסביבה הקיימת.
- זו הזדמנות שלכם להעלות את ערך הדירה לעומת שוויה הקודם ולהרוויח בגדול.
- זו הזדמנות שלכם לקבל חדר ממ"ד ומרפסת במתנה ולדירה מרווחת יותר.
- זו הזדמנות להנות מיותר נוחיות ותוספת חניה ומעלית.